Kündigungsschutz im Mietrecht
Soweit der Mieter von Wohnraum seinen vertraglichen Pflichten nachkommt, kann ihm der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweist (§ 573 Abs. 1 BGB).
Ist möblierter Wohnraum oder etwa eine Einliegerwohnung Gegenstand des Mietvertrages, ist der Kündigungsschutz beschränkt.
Wird ein Mietverhältnis gekündigt, ist bei der Prüfung, ob die Kündigung wirksam ist, u.a. folgendes zu beachten und zu prüfen:
Kündigungsform
Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der Schriftform (§ 568 BGB).
Zur Wirksamkeit muss die Kündigungserklärung eigenhändig unterschrieben sein. Gibt es auf Mieter- oder Vermieterseite mehrere Personen, müssen alle die Kündigung aussprechen bzw. die Kündigung muss an alle ausgesprochen werden.
Wichtig, sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter ist, dass sie später auch den Zugang ihrer Kündigung nachweisen können. Die Kündigung ist nämlich eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die ein Dauerschuldverhältnis beendet. Derjenige, der sich daher auf die Kündigung beruft, muss ihren Zugang an den Vertragspartner nachweisen können.
Aus diesem Grunde empfiehlt es sich, die Kündigung per Einschreiben/Rückschein zu versenden. Man sollte aber einen Zeugen hinzuziehen, der später bestätigen kann, dass die unterschriebene Kündigungserklärung auch tatsächlich einkuvertiert und zur Post gebracht wurde.
Auf einer Durchschrift des Kündigungsschreibens sollte dann der Zeuge seine Beobachtung notieren. Die Durchschrift sollte zu den eigenen Akten genommen werden. Es ist auch möglich, den Kündigungsempfänger persönlich aufzusuchen und sich dann auf einer Durchschrift den Erhalt der Kündigung quittieren zu lassen.
Kündigungsfrist
Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (§ 573 c BGB). Nach 5 und 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraumes verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter um jeweils drei Monate, so dass sich die Kündigungsfrist dann auf 9 Monate verlängert.
Kündigungsgründe
§573 Abs. 2 BGB führt beispielhaft als Gründe für ein berechtigtes Interesse an der Vertragsbeendigung auf:
- Der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt
- Der Vermieter benötigt die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes
- Der Vermieter ist durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert und würde dadurch erhebliche Nachteile erleiden.
Darüber hinaus kommt Zahlungsverzug des Mieters in Betracht. Kommt der Mieter mit 2 Mietzahlungen in Rückstand kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen.
Dies ist keine abschließende Aufzählung jedoch müssen andere Beendigungsgründe von gleicher schwerwiegender Bedeutung sein.
Der Vermieter muss die Gründe für sein Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses bereits im Kündigungsschreiben darlegen.
Tut er dies nicht oder nicht vollständig, können Sie in einem späteren Prozess nur berücksichtigt werden, sofern Sie später entstanden sind.
Sozialklausel
Der Mieter kann der wirksam ausgesprochenen Kündigung widersprechen und verlangen, dass der Vermieter das Mietverhältnis fortsetzt, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushaltes eine besondere Härte bedeuten würde (Sozialklausel). Sodann sind die wechselseitigen Interessen abzuwägen. Es kommt immer auf den Einzelfall an, ggf. kann beispielsweise eine schwere Krankheit oder hohes Alter dazu führen, dass der Mieter in der Wohnung verbleiben kann.
Auf die Möglichkeit, von seinem Widerrufsrecht Gebrauch zu machen, soll der Vermieter den Mieter schon im Kündigungsschreiben aufmerksam machen.
Wichtig für den Mieter ist, von seinem Widerspruchsrecht innerhalb eines Zeitraumes von zwei Monaten vor der Beendigung des Mietverhältnisses Gebrauch zu machen. Spätestens dann muss dem Vermieter ein entsprechendes Widerspruchsschreiben zugegangen sein. Hat jedoch der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben nicht auf dieses Widerspruchsrecht hingewiesen, kann der Mieter noch bis zum Schluss des ersten Termins eines Räumungsrechtsstreits eine entsprechende Erklärung abgeben.
Die Kündigung löst das Mietverhältnis, auch wenn die Voraussetzungen sonst erfüllt sind, gem. §§ 542, 573c, 573d, 575a BGB auf, wenn der Vermieter den Widerspruch unterlässt oder die Widerspruchsfrist versäumt und der Vermieter dies geltend macht.
Kündigt der Mieter selbst, kann er sich nicht auf die Sozialklausel berufen. Bei Zeitmietverträgen oder einer fristlosen Kündigung durch den Mieter ist die Sozialklausel ebenfalls nicht anwendbar.
Fristlose Kündigung
Jede Mietvertragspartei ist berechtigt, das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Frist zu kündigen, wenn ihr, unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Beispielhaft sei hier genannt, Straftaten, nachhaltige Störung des Hausfriedens, Mietrückstand von zwei Monaten usw..
Wie sich zeigt, ist das Rechtsgebiet „Kündigungsschutz im Mietrecht“ äußerst komplex. Es geht um existenzielle Fragen. Nicht wieder gut zu machende Fehler sind schnell gemacht. Gehen Sie keine Risiken ein. Die ersten Schritte entscheiden häufig über den Ausgang eines Verfahrens. Nehmen sie rechtliche Hilfe in Anspruch.
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